Как открыть прибыльное агентство недвижимости

По данным Росреестра, в 2021 г. рынок недвижимости продолжил рост после периода локдаунов. Это стало возможным благодаря введению льготной ипотеки. Данные статистики говорят сами за себя. За год на вторичном рынке было зарегистрировано 4,2 млн сделок, что на 14,5 % больше, чем в 2020 г. Граждане заключили с застройщиками 898,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве (+17 %). Количество ипотечных сделок составило 3,8 млн (+9,5 %). В начале 2022 г. Центробанк поднял ключевую ставку до 20 %. Это решение остудило рынок, но к 10 июня значение вернулось на прошлогодние позиции. Государство установило ставку по льготной ипотеке на уровне 9 % годовых. Поэтому риэлторский бизнес снова пойдет в гору. В статье речь пойдет о том, как открыть агентство недвижимости и не попасть в число банкротов.

1. Анализ рынка риэлторских услуг
2. Услуги агентства недвижимости
3. Размер комиссионных агентства
4. Пошаговая инструкция запуска риэлторского бизнеса
5. Госрегистрация
6. Франшиза или собственный бренд
7. Выбор офиса
8. Наем персонала
9. Маркетинг и реклама
10. Список расходов

Анализ рынка риэлторских услуг

По словам аналитиков отраслевой компании «Перспектива24», рынок находится на подъеме. Падения наблюдались только в кризисные годы: 1998, 2008 и 2014 г. Несмотря на сложную мировую обстановку, цены на недвижимость продолжают увеличиваться. Вторичное жилье за последние несколько лет прибавило в цене 20 %. По прогнозам экспертов, в 2022 г. рынок будет расти на 2-3 % в квартал.

Данные сервиса «2gis» говорят о том, что общая численность риэлторских агентств в России составляет примерно 80 000. Вот как выглядит пятерка лидирующих регионов:

Города с наибольшим количеством риэлторских агентств

Первую позиции заняла Москва. В этом нет ничего удивительного. Жилье и коммерческие помещения в столице всегда пользовались высоким спросом. На втором месте Санкт-Петербург. На третьем Новосибирск. Топ ожидаемо состоит из городов-миллионников. В них можно открыть прибыльное агентство недвижимости, но уровень конкуренции будет высоким. Если бизнесмен готов к борьбе, ему ничто не помешает занять перспективную нишу. Но можно идти по пути наименьшего сопротивления. Для этого достаточно выбрать города с минимальным количеством отраслевых предприятий:

Города с наименьшим количеством агентств недвижимости

В подобных населенных пунктах проще развиваться, но и спрос, а также база данных свободных объектов существенно сократится. Рынок риэлторских услуг позволяет получать стабильную прибыль как начинающим, так и опытным предпринимателям. Главное — составить грамотный бизнес-план и разобраться в нюансах ведения деятельности.

Услуги агентства недвижимости

Риэлтор может оказывать весь комплекс услуг, связанных с недвижимостью. Есть другая стратегия — сконцентрироваться на чем-то одном и нарабатывать профессиональные навыки, репутацию. Оба подхода способны привести бизнесмена к успеху. Все зависит от амбиций, организаторских способностей и размера стартового капитала. Список услуг:

1. Поиск продавца или покупателя. Типичная деятельность. Владелец жилья не хочет тратить время на созвон с потенциальными клиентами и показ квартиры, поэтому делегирует это занятие риэлтору. Покупатель желает подобрать идеальный вариант, поэтому находит агента, способного предложить десять и более объектов.
2. Подбор арендаторов и арендодателей. Посредничество при съеме жилья и коммерческой недвижимости — важная часть работы специалиста. Он находит привлекательные объекты, дает объявления, отвечает на звонки, показывает недвижимость потенциальным клиентам.
3. Согласование перепланировки. Чтобы внести изменения в конструкцию жилого и нежилого помещения, нужно получить разрешение у представителей контролирующих органов. Есть риск нарваться на штраф, а то и вовсе остаться без недвижимости. Риэлтор избавляет от этих рисков, консультирует, собирает документы.
4. Сопровождение сделок. Законодательство постоянно меняется. Чтобы работать с объектами, нужно держать в голове массу информации. Возня с ипотекой и банками, разработка и заключение договоров, получение выписок из ЕГРН — поле деятельности для агента.
5. Перевод жилого фонда в нежилой. Чтобы квартира на первом этаже стала магазином, нужно провести собрание жильцов, получить одобрение у местных властей. Есть много правил, связанных с переоборудованием коммерческого помещения. Без опытного риэлтора можно наделать кучу ошибок.

 

По мнению экспертов рынка, самые востребованные услуги — купля и продажа жилья. На втором месте стоят сделки с коммерческой и загородной недвижимостью. Третью позицию занимает аренда квартир, а четвертую — аренда загородной недвижимости. Чтобы открыть перспективное агентство недвижимости с нуля, нужно сконцентрироваться на сделках, которые приносят больше прибыли.

Размер комиссионных агентства

Сколько получает агентство

Риэлтор — типичный посредник. Он сводит продавцов и покупателей, арендаторов и арендодателей, занимается «разруливанием» бумажной волокиты. За это и получает комиссию. Минимальный размер вознаграждения — 3 %, а максимальный — 8 %. Бизнесмен-одиночка может положить в карман все заработанные деньги за минусом налогов, но чтобы масштабировать предприятие, придется нанимать сотрудников. Им тоже нужно платить. В городе-миллионнике успешным можно назвать агентство с прибылью более 1 млн руб. в месяц.

Рассчитаем количество сделок, способных принести такую сумму. По данным Realtymag, средняя цена «однушки» в Москве на июль 2022 г. составляет 11 008 636 руб. Пусть комиссия за продажу составит 3 %. Тогда сумма будет равна:

11 008 636 — 97 % = 330 259 руб.

Для выхода на доходы в 1 млн нужно реализовать не меньше трех объектов. Чем выше цена, тем сложнее продать «товар». Поэтому агенту придется устраивать десятки презентаций, давать сотни объявлений, пока не закроет сделку. Зато размер комиссионных покроет все издержки. В регионах прибыль куда скромнее, но легче победить в конкурентной борьбе.

Стол компьютерный КОРСА, НВ-1200 СК: ламинат (1200*600*750)

Цена 12 389 руб
Купить

3D-принтер, ZENIT DUO

Цена 114 000 руб
Купить

3D принтер, ZENIT 3D

Цена 94 000 руб
Купить

Накладной потолочный светодиодный светильник, LL-ДПО-01-041-4110-20Д

Цена 2 650 руб
Купить

Кулер Hotfrost, V 745

Цена 8 900 руб
Купить

Экран для кондиционера, Грин-В

Цена 3 500 руб
Купить

Пошаговая инструкция запуска риэлторского бизнеса

Сначала нужно выбрать форму собственности для будущего предприятия. Потом стоит озаботиться поиском офиса и наймом персонала. Уровень расходов зависит от личных амбиций коммерсанта. Ничто не мешает начать самостоятельную работу прямо из дома. Все равно придется проводить львиную долю времени «в поле». По мере роста доходов можно вложить часть денег в развитие и открыть полноценное агентство недвижимости.

Госрегистрация

Первым делом нужно придумать название для будущей фирмы. Оно должно быть коротким, емким и запоминающимся. Хорошо, если слово будет указывать на недвижимость. Быстрый пример: «Магазин Квартир». Когда наименование появилось, самое время заняться регистрацией. Можно выбрать два варианта:

Форма собственности	ИП	ООО
Расшифровка	Индивидуальный предприниматель	Общество с ограниченной ответственностью
Лицо	Физическое	Юридическое
Госпошлина	800 руб.	4000 руб.
Отчетность	Простая	Сложная
Бухгалтер	Не нужен	Нужен
Привлечение инвестиций	Нет	Да
Работа с компаниями	Сложно	Легко
Продажа бизнеса	Нет	Да
Ликвидация	Простая	Сложная
Сумма штрафов	Средняя	Максимальная
Оплата долгов	Личным имуществом	Имуществом фирмы

 

Сравнительная таблица поможет определиться с выбором. Для риэлторов без персонала, которые запускают дело с нуля, достаточно ИП. При партнерской работе с отраслевыми компаниями придется регистрировать ООО, крупные игроки не доверяют индивидуальным предпринимателям.

Для регистрации в качестве ИП нужно уплатить пошлину, а потом заполнить заявление по форме P21001. В специальном поле необходимо поставить код деятельности по классификатору ОКВЭД. Для риэлторского бизнеса подойдет 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». Бизнесмену понадобится печать для договоров. Ее изготовление обойдется в 1 500 руб. Плюс открытие расчетного счета. Многие банки предоставляют эту услугу бесплатно, но требуют ежемесячно оплачивать обслуживание счета.

Чтобы зарегистрировать ООО, придется заняться оформлением бумаг. Первая из них — устав. Затем решение учредителя, если компания принадлежит одному человеку. В противном случае понадобится протокол собрания учредителей и договор об учреждении. Затем нужно заполнить форму P11001 и отдать в ФНС. Как и в случае с ИП, понадобится печать и расчетный счет.

После успешной регистрации налоговый инспектор вышлет копии регистрационных документов на электронный адрес, поэтому его стоит указать при заполнении заявления.

Оптимальная система налогообложения — «упрощенка» со ставкой 6 % от доходов. У агентства недвижимости мало расходов, поэтому нет смысла переходить на УСН 15 %, где применяется формула «доходы минус расходы».

Франшиза или собственный бренд

Есть расхожее мнение, пришедшее в Россию с Запада. Оно гласит: «90 % бизнесменов становятся банкротами в первый год ведения деятельности». Часто человек учится на своих ошибках и не воспринимает всерьез рекомендации от опытных коллег. Увеличить шансы на успех можно с помощью выбора франшизы. Это модель бизнеса, прошедшая проверку на десятках предприятий. Готовая стратегия позволяет развиваться с нуля, без риска нарваться на один из подводных камней.

Франчайзинг

Франшиза дает гарантию, но накладывает ряд ограничений. Франчайзи обязан выполнять рекомендации головной компании с точностью до пункта, ему приходится платить регулярные взносы — роялти. Даже цвет рекламных буклетов и стен в офисе будет строго регламентирован.

Франшиза — выбор для осторожных бизнесменов, которые ценят стабильность. Собственный бренд есть смысл развивать в случае, если уверенность в своих силах и желание построить дело по собственным лекалам максимальны.

Выбор офиса

Перед тем, как открыть прибыльное агентство с нуля, нужно найти подходящее помещение. На первых порах офис не нужен. Документы можно подписывать в том же МФЦ. По мере развития бизнеса понадобятся сотрудники. Помещение лучше арендовать ближе к центру города. Поблизости должна быть удобная парковка и остановки общественного транспорта. Идеальный вариант — первый этаж жилого дома на первой линии. Если такого помещения нет, можно снять офис в ближайшем бизнес-центре.

Вариант планировки офиса

Если риэлтор планирует работать в одиночку, достаточно комнаты площадью 15 кв. м. При расширении штата понадобится помещение площадью 30 кв. м. Его можно разделить на пару зон:

• клиентская, куда приходят наниматели, владельцы недвижимости и покупатели;
• рабочая, где идет работа с документами, скрытая от посторонних глаз.

 

Со временем можно расширить «жизненное пространство» и добавить кабинет директора. Офис нужно оборудовать. Понадобится мебель, компьютеры, принтеры и другая техника. Сложно обойтись без АТС — автоматической телефонной станции. Входящие нужно перевести на один номер, который есть на сайте компании, в рекламных объявлениях. А исходящие звонки сотрудники могут совершать с дополнительных линий.

Наем персонала

При запуске бизнеса можно обойтись малыми силами. Стоит взять в команду пару агентов, договориться с бухгалтером и юристом, чтобы они работали удаленно. Обычно специалисты сотрудничают с десятком клиентов. Брать их в штат — дорогое удовольствие.

Главные навыки для агента — коммуникативные. Персоналу придется по несколько раз в день общаться с арендаторами, продавцами и покупателями. С задачами агента справятся бывшие менеджеры по продажам. Руководителю придется обучить их нюансам риэлторского бизнеса самостоятельно. Специалисты с отраслевым опытом и базой клиентов стоят дорого. Есть смысл нанимать их только когда фирма «оперилась» и вышла на стабильные показатели доходов.

Размер комиссия для агента

Оклад в сфере заключения сделок с недвижимостью мало кто платит. Сдельщина сильнее стимулирует сотрудников работать и закрывать клиентов, чем постоянная зарплата. Уровень комиссионных — от 20 %. Долю берут с тех 3 %, которые положены компании за посреднические услуги. Эффективным работникам надо платить не менее 40 %, иначе они найдут более прибыльное место.

Ключевая фигура для бизнеса — опытный юрист. На его плечах лежит ответственность за чистоту сделок. Он составляет договора, проверяет объекты, клиентов. В обязанности сотрудника входит сбор документов и представление интересов агентства в государственных органах и судах. На первых порах можно заключить договор с юридической фирмой на сопровождение. Это поможет сильно сэкономить ФОТ — фонд оплаты труда. Если нужно другое направление для развития, можно реализовать бизнес-план юридической фирмы.

Маркетинг и реклама

Агентство недвижимости — это не магазин. Клиенты сами не придут. Нужно постоянно вкладываться в рекламу по всем доступным каналам. Особенно вначале, когда про компанию никто не знает в городе. Стартовать лучше с онлайн-каналов продвижения:

1. Запустить сайт. На ресурсе можно выкладывать актуальные объявления, указывать контактную информацию, проводить онлайн-трансляции с показом квартир. Для развития сайта стоит использовать контекстную рекламу.
2. Зарегистрировать аккаунты в социальных сетях. «Вконтакте» и другие соцсети помогают стать ближе к клиентам. На площадке можно публиковать новости, объявления. Предпочтительный метод раскрутки — таргетированная реклама.

 

Перед тем, как открывать собственное агентство недвижимости, можно попробовать самостоятельную работу. Отличной рекламной площадкой могут стать местные газеты и доски объявлений наподобие Avito.

Список расходов

При составлении бизнес-плана нужно точно оценивать объем свободных финансов. Иначе есть риск потратить лишнее и оказаться в сложной ситуации. Вот сколько денег придется потратить единоразово:

Статья расходов	Сумма, руб.
Техника для офиса	60 000
Создание сайта	28 000
Регистрация бизнеса	9 000
Мебель	110 000
Итого	207 000

 

На этом список расходов не заканчивается. Больше всего придется потратить на аренду и выплату комиссионных сотрудникам. Не стоит забывать про арендные платежи, вложения в рекламу и маркетинг. Ежемесячные траты с 1 млн доходов:

Статья расходов	Сумма, руб.
Комиссионные 40 %	400 000
Персонал на удаленке	18 000
Аренда 30 кв. м	29 000
Реклама и маркетинг	51 000
Интернет и стационарная связь	4 000
Сотовая связь	2 000
Бензин или проезд	6 000
Обслуживание расчетного счета	1000
Налог 6 %	60 000
Итого	429 000

 

Если вычесть из условного миллиона ежемесячные расходы, то получится 429 000 руб. Чтобы открыть прибыльное агентство недвижимости, понадобится около 207 000 руб. Если дело пойдет удачно, то выход в ноль случится в первый же месяц после старта. Главное — найти офис в центре, привлечь толковых агентов и заключить соглашение с опытным юристом. Сотрудники будут делать свою работу в «поле», а бизнесмену придется решать организационные вопросы, искать пути для дальнейшего развития фирмы.