Бизнес-план бизнес-центра с расчетами

В России более 1900 офисных центров. Многие из них появились благодаря переоборудованию невостребованных зданий, доставшихся владельцам в эпоху всеобщей приватизации. Остальные объекты предприниматели построили сами. Сдача помещений в аренду коммерческим предприятиям способна обеспечить стабильный доход. Но понадобится приличный стартовый капитал. Чтобы просчитать рентабельность, нужно разработать бизнес-план бизнес-центра. Тогда перед глазами будет вся картина, появится представление об экономической целесообразности проекта.

1. Резюме
2. Характеристики проекта
3. Анализ рынка
4. Стратегия маркетинга
5. Производственный план
6. Регистрация предприятия
7. Выбор участка
8. Земля
9. Сбор документов
10. Организационные мероприятия
11. Финансовый план

Резюме

В тучные нулевые предприниматели могли себе позволить заплатить за элитные офисы. На первых этажах подобных зданий были спортивные залы, фитнес-центры и кафе для сотрудников. Затем череда кризисов, начиная с 2008 года, выбила почву из-под ног бизнесменов. Они начали сокращать расходы и переезжать в «апартаменты» попроще. В результате бизнес-центры класса A утратили былую популярность, B, C и D напротив, стали востребованы.

Пример проекта бизнес-центра

Коммерсанты выбирают помещения эконом-класса с низкой или умеренной арендной платой. Без лишних «наворотов» наподобие боулинга на первом этаже. И тенденция лишь усиливается. Поэтому можно организовать строительство малоэтажного здания без лифта, просторного фойе и зоны ресепшн на входе. Это позволит сократить размер инвестиций до разумного минимума. Основные показатели проекта таковы:

1. Расходы на строительство и отделку: 27 400 000 руб.
2. Средняя ежемесячная прибыль: 310 414 руб.
3. Точка безубыточности: 3 месяца.
4. Срок окупаемости: 7 лет 4 месяца.

 

За эти деньги можно возвести компактное здание, в котором разместится 30-40 офисов.

Характеристики проекта

Поскольку взят курс на малоэтажную застройку, параметры объекта будут скромными. Но во времена экономического дисбаланса вкладывать деньги с неизвестными перспективами — не слишком рациональная затея. Описание проекта:

Характеристика	Значение
Общая площадь	950 м2
Полезная площадь	800 м2
Число этажей	3
Срок строительства	7 месяцев

 

Каждый этаж будет поделен на 14 офисов. Их площадь будет равна 15-45 м2. В общей сложности для клиентов будут доступны 42 отдельных помещения. Если стоит задача быстро окупить вложения, офисы можно продать. Когда нужен стабильный и долгосрочный доход — лучше заняться сдачей в аренду. Это обеспечит высокую рентабельность.

Анализ рынка

Целесообразно выбирать для реализации коммерческого проекта крупные населенные пункты. Этот бизнес-план по возведению бизнес-центра рассчитан на город Казань с населением 1 млн 257 тыс. жителей. Количество офисных зданий: 44. Недвижимость конкурентов сосредоточена в центре. Наиболее популярны места с высоким уровнем трафика, транспортные узлы. По статистике, средняя стоимость аренды составляет 900 рублей за 1 м2.

В расчет не берутся коммерческие помещения, оборудованные на первых этажах жилых домов.

Их владельцев нельзя назвать прямыми конкурентами. Ведь они предлагают единичные офисы, предназначенные для сдачи в аренду одному-двум предприятиям. Арендаторы в таких местах меняются очень быстро.

Стратегия маркетинга

Большой проект нуждается в рекламе. Кампанию лучше запускать еще на этапе строительства. Если предложить потенциальным клиентам скидку, есть шанс сразу после запуска заполнить порядка 35 % офисов. Продвижение проекта лучше поручить подрядчикам с большим опытом и хорошей репутацией. Они смогут разработать полиграфию, баннеры и растяжки. Можно разместить краткое коммерческое предложение на рекламных щитах в местах с большим уличным трафиком. Не стоит забывать про возможности интернета:

• контекстная и таргетированная реклама;
• продвижение в социальных сетях города;
• разработка собственного инфо-сайта.

 

Когда будут возведены несущие стены будущего здания, следует разместить на фасаде большой плакат с контактными данными и приблизительной стоимостью аренды за квадратный метр. Потенциальные клиенты вряд ли сразу начнут набирать номер телефона, но, скорее всего, сфотографируют плакат и позвонят позже, когда доберутся до дома.

Пример рекламы на фасаде здания для продвижения аренды

Следующий важный рекламный канал — местное телевидение и радио. Можно использовать любой формат: от бегущей строки внизу экрана до полноценного обзора в новостном сюжете.

Производственный план

Работу лучше выполнять поэтапно. Есть то, что можно сделать на старте. Самые важные мероприятия следует запланировать на момент ввода бизнес-центра в эксплуатацию. Сначала нужно позаботиться об оформлении документов.

Регистрация предприятия

Здесь существует возможность выбора между следующими формами:

1. ИП — индивидуальный предприниматель.
2. ООО — общество с ограниченной ответственностью.

 

В первом случае коммерсант отвечает по долгам всем имуществом, зато процедура регистрации проходит по мягкому сценарию. Второй вариант предполагает оформление кучи бумаг и создания уставного капитала. Зато большинство рисков можно свести на нет.

Подходящий код ОКВЭД: 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

В начале деятельности целесообразно выбирать упрощенную систему налогообложения — УСН. Ставка составляет 6 % от доходов или 15 % от разницы «доходы минус расходы».

Выбор участка

Один из главных этапов. Если построить здание на окраине — клиенты не станут арендовать офисы. Расположение в самом центре тоже не гарантирует успеха. В густонаселенных районах много конкурентов. Обозначим критерии для выбора:

• близость к экономическому, а не историческому центру города;
• минимальное расстояние до транспортных узлов, остановок;
• наличие парковки рядом или на расстоянии не больше 100 м;
• хорошие дороги, удобные подъездные пути без ям и узких мест.

 

Идеальный вариант, когда все факторы сходятся. Но если получится собрать воедино хотя бы половину критериев, есть вероятность на успех коммерческого предприятия.

Рукав пожарный с внутренней гидроизоляционной камерой, «СЕЛЕКТ» 50 ММ

Цена 2 730 руб
Купить

Шкаф телекоммуникационный, IEK LE35-24V66-GM

Цена 18 000 руб
Купить

Электронная ключница (40 ячеек), 322385

Цена договорная
Купить

Уборочная техника, COMAC CM 1817

Цена договорная
Купить

Фильтр сетевой помехоподавляющий, ФС-16М

Цена договорная
Купить

АТС, мини АТС, КХ-ТЕВ308RU

Цена 15 240 руб
Купить

Земля

Градостроительный кодекс накладывает на предпринимателя массу ограничений. Законодательство запрещает строительство на следующих участках:

1. Заповедники и парки.
2. Закрытые территории.
3. Объекты атомной энергетики.
4. Приграничные и охраняемые территории.

 

При выборе участка нужно соблюдать ограничения Градостроительного кодекса

Большинство городских земель находится в муниципальной собственности. Но самые хорошие участки могут выкупить местные бизнесмены. Для того чтобы пользоваться землей, нужно заключить договор аренды с собственником или выкупить участок. Договор аренды с администрацией города можно заключить в случае победы в аукционе. Вот алгоритм действий:

• узнать кадастровый номер участка на сайте Росреестра;
• подать заявку на имя главы администрации по форме;
• чиновники проверяют, можно ли строить здание;
• земельный объект выставляют на торги;
• об аукционе публикуют информацию в СМИ.

 

Останется самый сложный этап — выиграть торги. Палки в колеса могут вставить конкуренты. Ведь участок получит тот, кто больше заплатит. Если все прошло гладко, нужно заключить с администрацией договор аренды и внести первый платеж.

Есть возможность избежать аукциона. Следует подготовить проект строительства с планировкой и межеванием территории, затем написать заявление и записаться на прием в администрацию. Если чиновники одобрят проект, аренда участка обеспечена.

Сбор документов

Первым делом нужно получить в администрации города разрешение на строительство. Без него работу начинать нельзя.

Разрешение на строительство

Затем для грамотного составления бизнес-плана понадобятся следующие бумаги:

1. Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ.
2. Проектная документация.
3. Инженерная экспертиза объекта.
4. Рабочая документация.
5. Строительно-монтажные работы — СМР.
6. Смета.

 

Дополнительные бумаги понадобятся на этапе ввода здания в эксплуатацию. Проектные документы должна разрабатывать профильная компания, входящая в СРО — саморегулируемую организацию. Те же требования касаются строительной компании.

Организационные мероприятия

Без персонала обойтись не получится. Коммерческим объектом нужно управлять. Необходимо обеспечивать безопасность и соблюдение санитарно-гигиенических норм. Кроме того, понадобится финансовая и налоговая отчетность. Список сотрудников:

Штатные единицы	Заработная плата, руб.
Администратор	30 000
Уборщицы: 2	40 000
Охранники: 2	30 000
Бухгалтер	20 000
Итого:	120 000

 

ФОТ — фонд оплаты труда без вычета налогов и взносов составит 120 000 руб. Со временем можно нанять больше сотрудников. К тому же, нужно заключить договор с аварийными службами, которые придется привлекать, если возникнут неполадки с канализацией, электричеством, системами отопления и вентиляции.

Финансовый план

На этом этапе подготовки бизнес-плана для строительства бизнес-центра следует учесть все предполагаемые доходы и расходы. Так можно рассчитать финансовую модель. Составим таблицу разовых затрат:

Статья	Сумма, руб.
Строительство	26 000 000
Закупка мебели, сантехники, оборудования	1 000 000
Охранная и пожарная сигнализация	400 000
Итого:	27 400 000

 

Теперь займемся калькуляцией расходов, которые придется нести каждый месяц:

Статья	Сумма, руб.
ФОТ	120 000
НДФЛ и взносы	59 586
Обслуживание бизнес-центра	200 000
Реклама	30 000
Итого:	409 586

 

Если учесть, что в здании 800 м2 полезной площади, а стоимость «квадрата» равна 900 руб., то план по выручке будет таким:

Процент площадей, сданных в аренду	Сумма, руб., (вычет расходов)
25: 200 м2	180 000 (–229 586)
50: 400 м2	360 000 (–49 586)
75: 600 м2	540 000 (130 414)
100: 800 м2	720 000 (310 414)

 

Получается, чтобы выйти в плюс, нужно сдать более 75 % площадей в аренду. При этом максимальная ежемесячная прибыль составит 310 414 руб. Предположим, что на точку безубыточности бизнес сможет выйти на третий месяц после запуска. Первоначальные вложения окупятся через 7 лет 4 месяца.